청년 대상 말고, 청년이 쓸 수 있는 주택 정책!

 

 

 

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서울에서 집 구하려는 청년들은 요새 선택지가 사막 같습니다. 전세 매물은 1년 새 19% 줄었습니다(출처: 아실). 원룸 평균 월세는 70만 원을 넘겼고(출처: 다방). 대출은 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행돼 돈 빌리기는 더 빡빡해지고 공공임대를 얻을 수 있는 확률은 정말 작습니다. 최근 장기전세주택Ⅱ 4차 모집 경쟁률은 평균 64.3 대 1로 지난 모집 대비 2배였습니다. 집이 있어도 들어가기 전부터 벽입니다. 들어가도 월세 부담에 숨이 턱 막힙니다.

※  스트레스 DSR: 미래의 금리 인상 때 이자 부담이 커질 걸 미리 반영해 가산금리(스트레스 금리)를 더해 한도를 정하는 제도입니다. 2024년 9월 수도권 기준 가산금리 1.2% p로 2단계를 시작했고, 2025년 7월 3단계부턴 은행권·제2금융권 모든 대출에 가산금리 최대 1.5% p를 적용합니다.

※  장기전세주택Ⅱ: 신혼부부가 최장 20년간 전세로 거주할 수 있는 서울시 공공주택입니다. 2자녀 이상을 낳으면, 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있는 우선매수권도 생깁니다.

 

 

주거 사다리는 어디에

한때 빌라는 청년 주거 사다리 구실을 했습니다. 2021년 1월부터 19개월간 서울 빌라 매매거래량이 아파트를 앞선 게 그 증거입니다(출처: 서울부동산정보광장). 하지만 2022년 대규모 전세사기 이후 시장에 대한 신뢰가 무너졌습니다. 정부가 비아파트 주택 공급 확대를 외치지만 믿을 수 있는 집은 줄어들고 있습니다. 예컨대 서울 빌라 인허가 물량은 2022년 약 2만7000호에서 작년 3800호로 약 80% 줄었습니다(출처: 서울시).

※ 주거 사다리: 월세 살던 무주택자가 돈을 모아 전세로 옮기고, 거기서 다시 힘을 모아 마침내 자기 집을 마련하는 과정

주거사다리 중단이유

•2021년: 빌라 매매거래량이 아파트를 추월한 시기

•2022년: 대규모 전세사기 발생 → 신뢰 붕괴

•2022~2024년: 서울 빌라 인허가 80% 급감 → 선택지 감소

•정책 반응: 비아파트 주택 공급 확대 발표

•시장 반응: 수요 위축, 회복 조짐 없음

 

 

 

 

 

 

 

청년 대상 말고, 청년이 쓸 수 있는 정책

청년 주거 정책은 여전히 ‘내 집 마련’을 전제로 돌아갑니다. 한데 이를 활용하려 해도 그 문은 굳게 닫혀 있습니다.

작년 1월부터 올해 4월까지 서울에서 청년주택드림대출 대상 일반분양은 전체 1만643가구 중 1.8%(192 가구)에 그쳤습니다(출처: 부동산 R114). 또 출산하면 집을 준다지만, 청년의 현실은 집이 없어 출산을 못하는 쪽에 가깝습니다. 따라서 지금 필요한 건 ‘청년 대상’이 아니라 ‘청년이 쓸 수 있는 정책’입니다.

※ 청년주택드림대출: 청년주택드림청약통장에 가입하고 1년이 지나 1000만 원 이상 납입한 이가 분양가 6억 원 이하·전용면적 85㎡(약 32평) 이하 주택 청약에 당첨된다면, 최대 3억 원(신혼부부는 4억 원)까지, 최저 연 2.4% 금리로 돈을 빌릴 수 있는 상품

 

써보려다 돌아서는 청년 정책

•청년주택드림대출 → 6억 원 이하 주택 대상, 서울에 거의 없음 •생애최초 특별공급 → 공급 적고, 경쟁률 수십 대 1

•청년매입·전세임대주택 → 수량 부족

•청년월세특별지원 → 한시 지원, 액수 적음

 

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확인하세요

1) 7월부터 대출 더 힘들어짐

7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행됩니다(출처: 금융위원회). 시장은 이미 알고 있는 변수라 큰 충격은 없을 거라고 전망합니다. 단, 수도권 중산층·저소득층 사이에 ‘지금 아니면 집을 못 산다’는 분위기가 퍼지며, 막차 대출 수요가 몰릴 수 있다는 분석도 나옵니다. 참고로 전세대출은 스트레스 DSR 적용 대상이 아닙니다.

 

2) 전셋값 1% 오르면, 집값 0.6% 상승

전셋값이 1% 오르면 집값은 0.655% 뛰고, 갭투자 비중이 1% 늘면 집값이 0.148% 오른다는 보고서가 나왔습니다(출처: 국토연구원). OECD 주요국은 금리가 집값을 움직이는 핵심 변수지만, 우리는 전세제도가 집값에 영향을 줍니다. 전셋값이 집값을 밀어 올리는 구조기 때문입니다.

※ 갭투자: 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식입니다. 적은 돈으로 집을 산 뒤, 집값이 오르면 차익을 얻고 되팔아 수익을 냅니다. 하지만 집값이 떨어지거나 임차인을 못 구하면 전세금을 돌려줘야 해 큰 손실이 날 수 있습니다.

 

3) 강북권 찾는 외지인이 급증

지방 사는 외지인이 서울 강북 아파트를 사들이고 있습니다. 올 1분기 강북 14개 구 주택의 외지인 매수는 3161건으로, 작년보다 2.3배 늘었습니다(출처: 한국부동산원). 토지거래허가구역 재지정이 그 불씨를 댕겼습니다. 강남 등 인기 지역 거래가 막히자, 서울 아파트를 한 채라도 갖기 위해 강북으로 눈을 돌린 겁니다.

※ 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 주택·토지를 거래할 때 지자체 허가가 필요한 제도입니다. 실거주 목적만 허가받을 수 있습니다. ‘토지’ 거래허가구역이지만, 건물이 대지 지분을 갖고 있어 주택도 허가 대상입니다. 허가구역을 해제하면 갭투자가 가능해지고, 거래가 늘어나는 사례가 많습니다.

 

4) 6월부터 안전진단 없이 추진

6월부터 지은 지 30년 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축 절차를 밟을 수 있습니다(출처: 국토교통부). 즉 추진위 구성, 정비계획 수립, 조합 설립까지 일단 쭉 갈 수 있게 되는 겁니다. 안전진단은 맨 마지막에 통과하면 됩니다. 서울에선 목동 재건축 아파트가 수혜 단지로 꼽힙니다.

※ 안전진단: 아파트가 얼마나 낡았는지 점검하는 과정입니다. 벽이나 기둥이 튼튼한지, 집 안 시설이 오래됐는지를 따져 점수를 매깁니다. 예전엔 이걸 먼저 통과해야 재건축이 가능했지만, 2025년 6월부터는 맨 마지막에만 받으면 됩니다.

 

5) 12억 원 넘는 집도 가입 가능

하나은행이 이달 말 공시가격 12억 원(시세 약 17억 원) 초과 주택도 가입 가능한 민간 주택연금을 처음 선보입니다. 기존 HF 주택연금은 12억 원 이하 주택만 가능했지만, 이번엔 가격 제한 없이 55세 이상이면 가입할 수 있습니다. 1주택자만 가입 가능한 기존 상품과 달리, 2 주택자도 가입할 수 있습니다.

※ 주택연금: 집을 담보로 맡기면 죽을 때까지 매월 연금을 주는 상품입니다.